常言道：『有土斯有財』，如果能善用土地，相信財富定會滾滾而來。
擬開發用的土地，買賣前要注意什麼？什麼土地不能購買？
【如果您是要在這塊土地上做一個事業體發展，應該注意什麼？】
緣起~~
最近好幾位企業主新購買的〝素地〞找我做土地變更規劃，打算開發為事業體發展……ex.碾米廠、寺廟用地、環保用地……，結果~~皆因前置購買土地時，未能做正確的評估判斷，買了~~不能開發的土地。
特別摘要整理一些〝買土地前〞應該要注意的事項(僅針對有意朝事業體開發來稍微敍述說明)，其他不動產買賣的注意事項省略)，希望有緣人有機會可以看到，不致於花大錢了，土地只能〝種植農作物〞。【話說近來古文明復甦，農業未來前景無可限量，種田也是明星產業】。
◎土地之限制條件~~指環境面(含土地陷阱)
1.水源保護區(限制發展區)
2.敏感區域限制(自然保留區)
3.國家公園
4.山胞保留地
5.重劃過之特定農業區
6.不合作持分土地
7.開天窗土地
8.水利地、未登錄地、國有土地、公有地
9.未有8米 道路之土地
10.坡度30。以上之山坡地
最近碰到最多的就是〝重劃過的土地〞，(重劃過的農地長得四四方方的像切過，這是政府怕過度開發，特別設定百年後仍有農地可以耕種~~限制開發)。
好多企業主買了重劃農地卻不知道，等找上我做土地變更規劃時，才發現~~為時已晚。想當初買賣土地時，介紹買賣的人，沒有本著專業及良心的建議，未能充分告知，投入大筆資金，導致進退維谷。
其實只要簡單的土地登記簿謄本、地籍圖及再向鄉鎮公所申請使用分區，就能初步判斷。這部分各位格友大大可以參考~~
★【專業土地變更規劃】★
最新法令
六、非都市土地特定農業區之農業用地，不同意變更使用。
但符合下列情形之一，且無前點各款情形之ㄧ者，得申請變更使用：
（一）國防或防止災害之所需用。
（二）經行政院核定之計畫或公共建設之所需用地。
（三）依土地徵收條例規定得辦理徵收事業之所需用地。
（四）政府機關興辦之公共建設設施或提供公眾使用設施之所需用。
（五）中央目的事業主管機關專案核准設立之公益性福利設施或再生能源設施。
（六）符合非都市土地使用管制規則規定，為自然地形或合法建築用地包圍、夾雜之零星農業用地。
（七）供公眾通行且具有公用地役關係之既成道路，或公立公墓更新計畫之所需用地。
（八）經中央農業主管機關核准或輔導之產、製、儲、銷及休閒等農業相 關設施之所需用地。
http://law.coa.gov.tw/GLRSnewsout/LawContentDetails.aspx?id=FL014304&KeyWordHL=&StyleType=1
請問如何查詢是否為重劃過的特定農業用地?近期有購地需求.是要用來興建廠房的.看房仲的介紹書上寫土地(在五股)為特定農業用地.這就是重劃過的特定農業用地嗎?原本土地上就有廠房了.可以拆除重建嗎?以後會有機會變更為工業地嗎?要等政府變更還是可以自行提出申請呢?另外若沿用舊廠房政府會強迫拆除嗎?謝謝
您好，抱歉現在才看到您的留。 (1)請問要確切的地段地號嗎？我可以幫您查。 (2)如果是特定農業區的丁種建地，就可以拆除重建工廠。 (3)如果是特定農業區的農牧用地，地上物是違章工廠，如果有辦理臨時工廠登記證→或許有機會可以變更為工業用地。目前政府正在檢討國土計畫，如果屬〝第一級〞的農牧用地，是不能做任何變更，只能種田。 (4)沿用舊廠房，牽涉的層面太廣了，會不會被強制拆除？很難說。就怕有人檢舉，廢水排放、或是工廠登記.....都有可能影響。 有任何問題歡迎您來電 0963-512897王經理
你好，最近想法拍一塊地，位於彰化縣芳苑鄉芳寮段，地號93號。地目是特定農業區，上面有蓋鐵皮工廠。想標購當食品工廠，請問有辦法變成合法的工廠嗎？謝謝
您好； 彰化縣芳苑鄉芳寮段93地號， 這塊地網路初步查詢屬特定農業區農牧用地的『優良農地』， 地上物蓋鐵皮工廠，如果有辦理臨時工廠登記證→『或許』有機會可以變更為工業用地。 目前政府正在檢討國土計畫，如果屬〝第一級〞的農牧用地(優良農地)， 是不能做任何變更， 只能種田。 有任何問題歡迎您來電 0963-512897王經理 (方便提供您的聯絡電話嗎？謝謝^^)
您好 我有一塊農地重劃的地想要賣 或者可以蓋倉庫嗎？
您好，農地重劃這樣太籠統了喔，方便給我地段和地號嗎？我查看看是否有條件可規劃變更使用。謝謝。 目前政府正在檢討國土計畫，如果屬〝第一級〞的農牧用地(優良農地)， 是不能做任何變更， 只能種田。 有任何問題歡迎您來電 0963-512897王經理 (方便提供您的聯絡電話嗎？謝謝^^)
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您好，想請問在都市計畫區劃定為農業區，土地上有多年前蓋好但廢棄的建築物(有建物所有權狀)， 這樣能拆掉重蓋嗎？或是改建?增建? 另外，請問都市計畫農業區，能做農作以外的利用嗎？
首先也要確認一下是否為農業區「建」地目，雖然目前謄本上已看不到地目的內容。 農業區還能申請做為糼稚園、客貨運場站、停車場、安養院、運動場館、安親班等等。
您好，請問非都市計畫區且已經重劃過、使用分區為特定農業區(使用地類別:農牧用地)之土地，這種土地可以興建個別農舍嗎?謝謝您!!
您好：特定農業區農牧用地需符合條件才能申請。您可以Google農舍申請條件參考。https://www.cpami.gov.tw/%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B6%88%E6%81%AF/%E6%B3%95%E8%A6%8F%E5%85%AC%E5%91%8A/25-%E7%B6%9C%E5%90%88%E8%A8%88%E7%95%AB%E7%AF%87/10732-%E8%BE%B2%E6%A5%AD%E7%94%A8%E5%9C%B0%E8%88%88%E5%BB%BA%E8%BE%B2%E8%88%8D%E8%BE%A6%E6%B3%95.html
您好，最近看中一間房子，但是後來發現是位在目前有爭議的三峽麥仔園重劃區內，房子的類型是甲種建地。請問這樣的案件購買後會不會有什麼疑慮呢？（例如被徵收之類的）謝謝。
方便給我地段、地號嗎？查詢後再回覆您。謝謝
你好~~特定農業區上~~在阿公的年代就蓋了三和院~~一半田地一半三和院~~過戶是否要將三和院拆除才能過戶~~(有一說法是要把三和院的地方也恢復成農田才能過戶 ? )
還有可能變更為甲建。 若是方便，請先給我地段、地號，再幫您深入瞭解看看，看有沒有辦法變更為甲建。
您好 有一塊 新營區 002 -003兩塊地號 連同附近幾塊地約47XX坪 特定農業區 有沒有機會可以蓋農舍? 目前無臨路
您好，方便提供地段嗎？我幫您查一下。
你好，我父親有中壢所內厝段1055、1057、1057-1、1058、1069、1070地號的持分，目前除1057地號為特定農業區(甲種建築用地)之外，其餘皆為特定農業區(農牧用地)，面積總共8393平方公尺(約2540坪)，目前查詢桃園市政府今年公告實施之「農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法」，不知可否依循此辦法進行變更為可建築用地? 如您方便，可電話聯絡討論 0955304890 袁先生，感謝
1057-1的右側(東邊)還有水溝嗎？
您好~想請問一個問題! 我有塊農地被建地,道路,和工廠所包圍!但工廠目前是領有臨時登記的微章工廠! 請問工廠若在明年工輔法實行後變為特目後~我是否可以申請地目變更呢??
感謝您的到訪，詳情已Line回覆。
王經理您好:請教一下地段善化區六分寮段2342地號(3分農地)有沒有機會可以蓋農舍?或者有其它土地變更規劃。謝謝您的回應。
你好怎麼跟妳聯絡
您好，可以直接打行動0963512897，或者用行動加LINE，我是聖興公司王經理，謝謝！
MAXLOW
您好~想請問一個問題 你好~~我想問地號 彰化和美鎮福澤段 686跟688地號 兩塊 特定農業區 兩塊中間有一條既成道路 和厝路一段382巷，這樣可以變更嗎?? 因為這兩塊田...只要梅雨季節...和厝路的水溝...民生廢水跟雨水 都會流向這兩塊田 而這兩塊田沒有灌溉水道也沒有排水的水道...這樣還可以當特定農業嗎???
錯過了內政部在106年5月16日公告實施「修正全國區域計畫」，調降為一般農業區的時間點，很難解套這2塊特農土地。我再請王經理在LINE中回覆您。謝謝！